깡통전세 확인법, 등기부등본 근저당과 전세가율 90% 기준이 핵심이에요

기준일: 2026.08. 전셋집을 구하다 보면 시세보다 유독 저렴하거나 등기부등본이 복잡해 보이는 매물을 만나게 돼요. 깡통전세는 집을 팔아도 세입자 보증금을 온전히 돌려주지 못하는 상태를 말하는데, 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본의 근저당 설정액, 전세가율, 집주인의 세금 체납 여부까지 확인하면 위험을 상당 부분 미리 걸러내요. 이 글에서는 계약 전에 순서대로 확인할 세 가지 기준을 정리했어요.

등기부등본에서 근저당 설정액부터 확인해요

계약 전 확인 절차의 출발점은 등기부등본이에요. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람이나 발급을 신청하고, 갑구에는 소유권 관련 사항이, 을구에는 근저당권이나 전세권 같은 소유권 외 권리가 표시돼요. 을구에 적힌 채권최고액은 실제 대출금 그대로가 아니라 원금에 이자와 지연손해금까지 감안해 통상 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정한 금액이에요. 채권최고액이 2억 4천만 원이라면 실제 대출 원금은 2억 원 안팎으로 추정돼요.

전세가율부터 계산해서 위험 구간인지 봐요

전세가율은 전세보증금을 매매가나 시세로 나눈 비율이에요. 이 비율이 높을수록 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커져요. 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증 가입 기준인 담보인정비율을 기존 100%에서 90%로 낮췄고, 빌라 같은 비아파트 기준으로는 전세보증금이 공시가격의 126% 이내여야 가입이 가능해요. 보증기관이 가입 자체를 제한하는 수준이라는 점에서, 전세가율이 90%에 가깝거나 이를 넘는 매물은 계약 전에 다시 살펴봐야 할 신호예요.

근저당과 보증금을 합쳐서 안전마진을 따져요

전세가율만으로 판단이 어려울 때는 을구의 근저당 설정액과 전세보증금을 더한 금액이 매매가나 시세 대비 얼마나 되는지 계산해보는 게 도움이 돼요. 선순위 채권과 보증금 합계가 시세에 가까워질수록 경매가 진행됐을 때 후순위인 세입자 보증금이 온전히 남을 가능성은 줄어들어요. SGI서울보증은 선순위 채권이 주택가액의 50% 이하일 때만 반환보증 가입을 받아주는데, 이 기준도 근저당과 보증금 합계를 보수적으로 관리해야 한다는 같은 맥락이에요.

집주인 세금 체납 여부는 국세완납증명서와 다른 방법으로 봐요

국세완납증명서는 집주인이 스스로 발급받아 제출하는 서류라서, 계약 직전에 밀린 세금을 완납하고 발급받으면 그 시점의 체납만 가려낼 뿐이에요. 반면 국세청은 미납국세 열람 제도를 따로 운영하는데, 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임차인이라면 계약 체결 후 임대차 기간이 시작되는 날까지 집주인 동의 없이도 전국 세무서에서 미납국세를 열람해요. 2023년 4월부터 시행된 방식이라 계약서를 지참하면 신청이 가능하고, 열람 사실은 집주인에게 통지된다는 점도 함께 알아두면 좋아요.

안심전세앱으로 집주인 이력까지 같이 확인해요

국토교통부와 HUG, 한국부동산원이 함께 운영하는 안심전세앱은 등기부등본만으로는 알기 어려운 집주인 이력을 보여줘요. 과거 보증사고 이력, HUG 보증 가입 금지 대상 여부, 악성임대인 등록 여부, 체납 이력까지 함께 나와서 등기부등본 확인, 전세가율 계산과 함께 보면 위험을 더 촘촘하게 걸러내요.

등기부등본에서 근저당 설정액을 확인하고, 전세가율을 계산해 90% 기준과 비교한 다음, 미납국세 열람과 안심전세앱으로 집주인 이력까지 확인하는 순서면 계약 전 위험 판단을 놓치지 않아요.

근거: 대법원 인터넷등기소, 국세청 미납국세 열람 안내, 국토교통부·주택도시보증공사(HUG) 안심전세앱 보도자료 기준 2026년 8월 확인 내용이며, 실제 등기 내용과 보증 가입 기준은 개별 매물과 시점에 따라 달라질 수 있어 계약 전 반드시 최신 등기부등본과 각 기관 공식 페이지에서 다시 확인하는 것을 권장해요.