종합부동산세 가이드 — 공시가격·세율·세액공제 (2026)

종합부동산세는 주택·토지의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘는 보유자에게 부과되는 보유세입니다. 1세대 1주택자는 12억 원까지 비과세입니다. 2024년부터 다주택 중과가 폐지되어 세율이 단순해졌습니다. 본인 과세 여부와 세액 계산 흐름을 정보로 소개합니다.

과세 대상 — 누가 내나

전국 보유 주택 공시가격 합계 9억 원 초과 (다주택자)
1세대 1주택자는 12억 원 초과 시 과세
부부 공동명의 1주택은 부부 각각 9억 원씩 합계 18억 원까지 비과세 가능
기준일은 매년 6월 1일 보유 현황

6월 1일 기준 본인 명의로 등기된 주택이 과세 대상입니다. 5월 말 매도 또는 6월 초 매수 시점이 한 해 종부세 부담을 결정합니다.

공시가격 vs 시세 — 차이 이해

종부세 과세표준은 공시가격 기준입니다. 시세가 아닙니다. 일반적으로 공시가격은 시세의 60~70% 수준입니다.

본인 주택 공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) 또는 위택스에서 확인할 수 있습니다. 매년 4월 말 새 공시가격이 공개됩니다.

공시가격에 이의가 있으면 의견 제출이 가능합니다. 공시 기간 30일 이내 신청합니다.

과세표준 계산 — 공정시장가액비율 60%

과세표준은 (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율로 계산됩니다. 2026 공정시장가액비율은 60%입니다.

예시 1: 1주택자 공시가격 15억 원이면 (15억 - 12억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준입니다. 첫 구간 세율 적용 후 약 100만 원 수준입니다.

예시 2: 2주택자 공시가격 합계 12억 원이면 (12억 - 9억) × 60% = 1억 8천만 원이 과세표준입니다. 1주택자와 같은 구간이지만 다주택자 세율 구간이 별도 적용됩니다.

세율 — 2024년 이후 단순화

2주택 이하: 과세표준 구간별 0.5~2.7% 누진
3주택 이상: 과세표준 구간별 0.5~5.0% 누진
2024년 이후 조정대상지역 중과는 폐지됨
재산세 기납부액은 종부세에서 차감

과세표준 3억 이하 첫 구간이 0.5%, 12억 초과 구간이 2.7%(2주택 이하) 또는 5.0%(3주택 이상)입니다. 본인 과세표준이 어느 구간에 속하는지로 세율이 결정됩니다.

세액공제 — 고령자·장기보유 최대 80%

고령자 세액공제: 만 60세 이상 20%·65세 이상 30%·70세 이상 40%
장기보유 세액공제: 5년 이상 20%·10년 이상 40%·15년 이상 50%
두 공제 합산 최대 80%
1세대 1주택 단독명의자만 적용

만 70세 이상이 15년 이상 보유한 1주택을 가진 경우 세액의 80%가 공제됩니다. 종부세 부담이 사실상 5분의 1로 줄어듭니다.

부부 공동명의는 이 공제 대상이 아닙니다. 공동명의가 비과세 한도(18억)는 유리하지만 고령자·장기보유 공제는 단독명의가 유리합니다. 본인 사례에 맞춰 명의 방식을 검토하시기 바랍니다.

신고와 납부 — 12월 1일~15일

국세청이 매년 11월 말에 종부세 고지서를 발송합니다. 신고·납부 기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.

세액이 250만 원 초과 시 분납이 가능합니다. 2026.2.15까지 분납 신청합니다. 500만 원 초과 시 신청 없이 자동 분납 가능 구간도 있습니다.

고지된 내용에 이의가 있으면 합산배제 신고 또는 경정청구로 정정할 수 있습니다.

절세 포인트

6월 1일 기준 보유 주택 수 점검 — 매도·취득 타이밍
부부 공동명의 vs 단독명의 — 비과세 한도 vs 세액공제 비교
임대주택 등록 — 합산배제로 종부세 대상에서 제외
고령자·장기보유 공제 요건 충족 여부 사전 점검

자주 묻는 질문

공시가격이 12억 넘는데 종부세 안 내는 경우는?

부부 공동명의 1주택은 부부 각 9억 원씩 합계 18억 원까지 비과세 가능합니다. 단독명의 1주택은 12억 원 초과부터 과세입니다.

공시가격 시세에 못 미치는데 이의 가능?

공시 기간 30일 이내 의견 제출이 가능합니다. 단 공시가격은 시세보다 낮게 책정되는 것이 일반적입니다.

세액공제 80% 받으려면?

단독명의 1세대 1주택자가 만 70세 이상 + 15년 이상 보유 조건을 모두 충족해야 합니다.

분납은 어떻게?

세액 250만 원 초과 시 다음해 2월 15일까지 분납 가능합니다. 홈택스 또는 위택스에서 신청합니다.